新政！企業出租住房要降稅了
    國務院總理李克強6月18日主持召開國務院常務會議，從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%
征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。
    這一次的優惠具體落實還要等待財政部、稅務總局發布規范性文件公告才能落地。
    比如一些細節的問題，住房租賃企業有沒有特定范圍？專業化規?；》孔赓U企業具體范圍等都需要等財稅文件規范落實。
    目前僅僅是大方向的一個會議決定！
    不過我們可以先看看目前企業出租房屋涉及哪些稅？
    公司出租自己的房屋，主要涉及增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅。
    其實稅負還是挺重的！
    01
    增值稅
    財稅 【2016】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件1中關于銷售服務、無形資產、不動產注釋對租賃服
務稅目是這樣規定的：
    關于增值稅適用稅率和征收率的問題，結合國家稅務總局公告【2016】16號《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫
行辦法》和最新稅率規定，二哥以圖表方式列示，看起來更直觀。
    正常情況下，一般納稅人采用一般計稅辦法，適用稅率是9%。
    如果是采取簡易計稅就適用5%的征收率，當然這個簡易計稅主要針對老項目，也就是2016年4月30日之前取得的不動產，而且需要
去主管稅務機關備案后方可。
    所以，我們可以看到，如果是公司，那么其增值稅要么就是9%，要么就是簡易計稅5%，不會分是否是住房。
    那么新政策出來后，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅，這應該是變化點。
    如果是小規模納稅人，還是有享受減免增值稅的政策，那就是月度銷售不超過15萬，季度不超過45萬免稅，一般納稅人則沒有。
    注意，只有其他個人采取一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤確認收入，計算
繳納增值稅。
    如果不是其他個人，是公司，一次性收取的房租，不能分攤到月度來看是否滿足免征增值稅的條件的。
    02
    城建稅、教育費附加、地方教育費附加
    這幾個稅和政府性基金都是以實際繳納的增值稅為基礎算的，具體來說，
    03
    房產稅
    房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
    所以房產的有從價計征和從租計征兩種方式。
    出租房屋采取從租計征，法定稅率是12%，公司出租取得的租金收入需要按照12%的稅率繳納房產稅。
    當然，財稅2019 13號文有規定，小規模納稅人減半征收。
    而這次對企事業單位等向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。也是一個變化。12%到4%的變化，
這個減免力度還是很大的。
    04
    土地使用稅
    土地使用稅，是指在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，以實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定由
土地所在地的稅務機關征收的一種稅賦。由于土地使用稅只在縣城以上城市征收，因此也稱城鎮土地使用稅。
    其稅額標準按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別確定，在每平方米0.6元至30元之間。土地使用稅按年計算、
分期繳納。
    所以，這個就看當地地稅機關給你定的每平方米的稅額，按照土地面積*標準計算繳納即可。
    當然，財稅2019 13號文有規定，小規模納稅人減半征收。
    05
    印花稅，直接按照合同收入計算申報繳納即可，稅目是財產租賃合同稅目。
    當然，財稅2019 13號文有規定，小規模納稅人減半征收。
    06
    企業所得稅
    公司還涉及企業所得稅稅率25%，當然小型微利企業有稅收優惠。
    所以，整體來看，一般納稅人的公司出租房屋的稅負是相當高的。